Çanakkale'deki Mahkeme Satışından Gayrimenkul Krizine: Miras Paylaşımı ve İcra İhalelerinin 5 Perde Arkası

Miras kalan taşınmazların varisler arasında paylaşılamaması Türk hukuk sisteminin en kronik tıkanma noktalarından biridir. Çanakkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu'nun ilanına yansıyan süreç de tam olarak bu hukuki kilitlenmenin bir sonucu. Varisler arasında tek bir metrekare veya hissedar payı üzerinde uzlaşma sağlanamadığında dava açılır ve mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. İşin aslı, bilirkişilerce belirlenen muhammen bedel üzerinden icraya çıkan bu mülkler, aile içi çekişmelerin nihai bilançosunu oluşturur. Yıllardır ailede kalan bir mülk, mahkeme salonunda tek bir çekiç vuruşuyla yabancı bir yatırımcıya devredilir.

Çanakkale bölgesindeki taşınmazların mahkeme kanalıyla satışa çıkması tesadüf değil. 1915 Çanakkale Köprüsü'nün tamamlanmasıyla birlikte bölgedeki arazi ve konut fiyatları son üç yılda geometrik bir artış gösterdi. Arka plandaki hesap ise İstanbul ve Marmara havzasındaki yatırımcıların Çanakkale'yi yeni cazibe merkezi olarak görmesi. Mahkemelik olan bu taşınmazlar, tam da bu değer artışının ortasında profesyonel alıcılar için iştah kabartan birer fırsata dönüşüyor. İhaleleri yakından takip eden portföy yöneticileri, hukuki kriz yaşayan mülkleri piyasa değerinin altında toplama taktiği uyguluyor.

Sulh Hukuk Satış Memurluğu üzerinden yürütülen ihaleler son derece katı kurallara ve matematiksel hesaplara dayanır. İhaleye katılmak isteyenlerin muhammen bedelin %20'si oranında teminat yatırması zorunludur. Açıkçası, tecrübeli icra alıcıları ilk satış tarihini genellikle pas geçer. Farkı şu: İlk ihalede alıcı çıkmadığı takdirde mülk, ikinci ihalede takdir edilen değerin %50'si üzerinden satışa sunulur. Çanakkale'deki satış ilanında da geçerli olan bu kural, alıcı taraf için muazzam bir kâr marjı yaratırken, borçlu veya varis tarafında ciddi bir finansal kayıp anlamına gelir.

Geçmişte adliye panolarına asılan veya yerel gazete sütunlarında kaybolan mahkeme ilanları artık UYAP e-Satış Portalı ile tamamen dijitalleşti. Çanakkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin satışı da Türkiye'nin her yerinden tek bir tıkla teklif verilebilir halde. Pratikte bu durum, ihale lobilerinin yerel etkisini kırarak katılımı oldukça artırdı. Taşınmazın tapu kaydı, imar durumu ve bilirkişi ekspertiz raporları sistem üzerinden şeffafça incelenebildiği için rekabet kızışıyor ve mülkler gerçek değerine daha yakın rakamlara el değiştiriyor.

Mahkeme kararıyla satılan her taşınmaz, arka planında soğuk bir ekonomik gerçeklik barındırır. Çanakkale'deki bu ilan, mülkiyet kavramının duygusal değerini yitirip tamamen likit bir varlığa dönüştüğü anı simgeliyor. İhale tamamlanıp tapu devri yapıldığında üzerindeki tüm şerh ve hipotekler temizlenir. Kesin olan şu ki, mahkeme satışları gayrimenkul piyasasında krizleri çözmenin en sert fakat en hızlı mekanizması olarak işlemeye devam edecek.